La migliore guida sul Mutuo 100%

I mutui possono finanziare una parte del valore dell’immobile, oppure l’intero importo necessario per l’acquisto. In quest’ultimo caso entriamo nel campo dei “mutui al 100%”.

Si tratta di una nicchia di mercato, dato che la stragrande maggioranza dei mutui oscilla tra il 50% e l’80% del valore dell’immobile (loan to value). I “mutui con un loan to value al 100%”, quelli in cui il finanziamento (loan) è pari al 100% del valore dell’immobile, sono una nicchia per due motivi:

  • Per le banche è più rischioso concederli, dato che solitamente il target di clienti che opta per questa soluzione non ha una liquidità iniziale messa da parte e quindi è facile che si tratti di giovani da poco entrati nel mercato del lavoro (una categoria di clienti considerata a medio-alto rischio alle banche);
  • Per le banche è più costoso concederli perché le regole della Banca d’Italia obbligano gli istituti che concedono mutui superiori all’80% a stipulare una polizza assicurativa sulla parte eccedente

Queste due ragioni ci aiutano a capire anche perché i “mutui al 100” vengono collocati con uno spread (la percentuale lorda di ricarico sul finanziamento aggiunta dalla banca) più alto rispetto a mutui di importo inferiore. Il rating (cioè il livello di solvibilità) più basso del cliente che chiede questa soluzione, unitamente al costo dell’assicurazione obbligatoria, spingono gli istituti ad aumentare il prezzo, per coprirsi dai maggiori rischi e dai maggiori questi che questa tipologia di finanziamento comporta.

Non si può parlare di “mutui al 100%” senza parlare di perizia. La perizia è infatti la valutazione dell’immobile eseguita da un esperto. Solitamente le banche si avvalgono di un perito di fiducia che permette di stabilire quale è il valore effettivo dell’immobile per l’acquisto del quale il cliente chiede un prestito alla banca. Il valore effettivo dell’immobile può anche essere differente da quello pagato per l’acquisto. Questo accade quando si acquista un immobile a un prezzo molto alto, in cui il valore pattuito con il venditore si discosta da quello di mercato. Non è una differenza di poco conto nel momento in cui si intende chiedere un mutuo dato che la banca eroga il prestito seguendo la seguente regola: sulla base del valore più basso tra quello stabilito dal perito e quello di acquisto.