Sei in difficoltà con il pagamento delle rate? Scopri cosa fare

Può capitare di essere in difficoltà con il pagamento delle rate. In questo caso alcune categorie di mutuatari possono ricorrere a un piano di aiuti, frutto di un accordo in essere tra il ministero delle Finanze e l’Associazione bancaria italiana, che con la collaborazione delle principali associazioni dei consumatori hanno messo in piedi tre forme di sostegno.

Il primo è il “Fondo di solidarietà per l’acquisto della prima casa”. Possono accedervi i mutuatari con un reddito ISEE (ricavato sommando ai redditi il 20% dei patrimoni mobiliari e immobiliari dei componenti del nucleo famigliare) non superiore a 30mila euro, un mutuo non superiore a 250mila euro e relativo all’acquisto della prima casa, in caso di: perdita del posto di lavoro (sia a tempo determinato che indeterminato), morte o sopraggiunto handicap grave o condizione di non autosufficienza. In questi casi è possibile sospendere il pagamento dell’intera rata. Il fondo verserà la quota interessi alla banca nel periodo coperto dall’agevolazione. A scadenza il debitore dovrà ritornare a rimborsare il debito residuo, spalmato però su una durata più corta. Come riporta il Sole 24 Ore da maggio 2013 a gennaio 2016 hanno potuto sospendere per 18 mesi il pagamento delle rate 26.619 le famiglie per un controvalore di 2,5 miliardi di debito residuo.

In questo fondo non è stata inclusa la categoria dei cassaintegrati. Ed è per questo motivo che da marzo 2015 l’ABI e le principali associazioni dei consumatori hanno concluso un accordo che estende la possibilità di sospendere il pagamento anche a questa categoria. In questo caso però il mutuatario potrà sospendere il pagamento solo della quota capitale della rata mentre dovrà continuare a pagare gli interessi. È attivo dal 2015 ha all’attivo quasi mille sospensioni. Non è possibile cumulare i due fondi, quindi sommare i 18 ai 12 mesi. In ogni caso il limite massimo delle agevolazioni complessive è 18 mesi. Se però si surroga il mutuo, gli eventuali 18 mesi già usufruiti si azzerano.

Non va poi dimenticato il “Fondo di garanzia prima casa”. Opera a monte della concessione del mutuo offrendo alle banche una garanzia del 50% sul rimborso. Questo per favorire l’accesso al credito a giovani che dispongono di un reddito in grado di sostenere il pagamento delle rate, ma non della liquidità iniziale (almeno il 20% del valore dell’immobile visto che normalmente le banche non concedono mutui superiori all’80%) per chiedere un mutuo. Il fondo prevede uno stanziamento statale di circa 650 milioni di euro di cui una buona parte – assicura Consap, l’ente del ministero delle Finanze che lo gestisce – è stata già utilizzata. È rivolto a giovani coppie con uno dei componenti di età inferiore ai 35 anni; single, separati, divorziati o vedove con almeno un figlio convivente minore, giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un rapporto di lavoro atipico e conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari.

Da aprile 2016 in Italia è entrata in vigore una legge che ha introdotto il testo della direttiva europea 214/17. La grande novità è che è cambiato il rapporto tra mutuatario e banca in caso di mancato pagamento delle rate, quindi di insolvenza del mutuatario. La nuova norma – che si applica solo sui futuri mutui e solo se espressamente la banca deciderà di introdurre la nuova clausola e il mutuatario sarà d’accordo – prevede che in caso di insolvenza del mutuatario l’immobile potrà essere espropriato direttamente dalla banca, senza passare dal giudice. Bisogna distinguere la vecchia procedura (e ancora valida per tutti i mutui in corso dato che la norma che introduce la direttiva europea non è retroattiva e in ogni caso offre alla banca la facoltà e non l’obbligo di introdurre la nuova disciplina) dalla “nuova”.

La vecchia procedura funziona in questo modo. Se un mutuatario – dopo aver eventualmente usufruito delle agevolazioni che la legge mette a disposizioni (come il Fondo di solidarietà per l’acquisto della prima casa, ecc.) dovesse non pagare sette rate (o cumulare in ogni caso un ritardo nei pagamenti superiori a 180 giorni, anche non consecutivi) risulta tecnicamente insolvente. A quel punto la banca può attivare la procedura di pignoramento del bene. La palla passa al giudice che dovrà decidere e valutare caso per caso. Il debitore quindi, prima di “perdere” l’immobile, potrà far affidamento sull’eventuale posizione conciliante del giudice. Questi potrà concedere altro tempo prima eventualmente di avviare la procedura di esecuzione che prevede la vendita dell’immobile attraverso la formula dell’asta giudiziaria. Se l’immobile viene venduto all’asta (solitamente a un prezzo molto più basso rispetto al valore di mercato) a un prezzo inferiore al debito residuo del mutuatario, la posizione debitoria resta aperta.

La nuova procedura prevede che il mutuatario viene dichiarato tecnicamente insolvente non dopo sette rate non pagate, ma dopo 18. A fronte di questo vantaggio temporale c’è però uno svantaggio procedurale. Dopo 18 rate non pagate però la banca può espropriare direttamente l’immobile, senza passare dal giudice. Se però vende l’immobile a un prezzo inferiore rispetto al debito residuo la posizione debitoria si chiude comunque. Allo stesso tempo, se lo dovesse vendere a un prezzo superiore è tenuta a rimborsare la differenza al mutuatario.